O νέος χάρτης στις τιμές των ακινήτων

Πίνακες για Αττική, Θεσσαλονίκη και μεγάλες πόλεις της χώρας

Mεγάλες ευκαιρίες μετά τη ραγδαία πτώση της αγοράς στα χρόνια των μνημονίων

Του ΘΑΝΑΣΗ ΛΥΡΤΣΟΓΙΑΝΝΗ

Η απίστευτη λεηλασία της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων αποδεικνύεται από έναν και μόνο αριθμό. Στα χρόνια των μνημονίων οι Έλληνες έχασαν περίπου 750 δις ευρώ. Το παράδοξο και το παράλογο της ιστορίας είναι πως ενώ τα ακίνητα υπέστησαν τεράστιες υποαξίες, τα στεγαστικά δάνεια και οι απαιτήσεις των τραπεζών, παραμένουν στο ύψος τους σαν να μη συνέβη τίποτα σε αυτή τη χώρα. Ο τέμπορα ο μόρες.

Η πτώση των τιμών σε γενικές γραμμές στα χρόνια της κρίσης της κτηματαγοράς, κινείται γύρω στο 45%, ενώ υπήρξαν και περιοχές που τις χτύπησε κυριολεκτικά τυφώνας αφού οι τιμές μειώθηκαν ως 70%.

Αλλά και για τον επόμενο χρόνο δεν φαίνεται να έρχονται καλύτερες μέρες, αν επιβεβαιωθούν οι αναλύσεις εκτιμητών και ειδικών για συνέχιση της βουτιάς στις τιμές και τη ζήτηση τότε η χώρα μας επάξια θα κατακτήσει το παγκόσμιο ρεκόρ διατήρησης της κρίσης.

Οπως δείχνουν τα στοιχεία, κι ενώ η αγορά ακινήτων έχει μπει στο ένατο έτος της κρίσης, φως στο τούνελ θα προκύψει έπειτα από ένα χρόνο, δηλαδή από το 2018 και μετά θα αρχίσει να σταθεροποιείται η κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι η κτηματαγορά θα «γράψει» δέκα ολόκληρα χρόνια συνεχούς πτώσης των τιμών, πλήρους απαξίωσης της περιουσίας των Ελλήνων, αλλά και τεράστιας απώλειας σε έσοδα για το κράτος αλλά και απίστευτες συνέπειες στην απασχόληση, αφού υπολογίζεται ότι στο χώρο των κατασκευών χάθηκαν περίπου 400.000 θέσεις εργασίας με αποτέλεσμα η ανεργία να εκτιναχτεί στα ύψη.

Υπάρχουν, όμως και οι αισιόδοξοι που ελπίζουν ότι μετά το κλείσιμο της αξιολόγησης μπορεί να φυσήξει ένα ελπιδοφόρο αεράκι.

Είναι αυτοί που έβλεπαν στο τέλος του περασμένου χρόνου και στην αρχή του 2017 κάτι να κινείται, έστω και πολύ δειλά και αναμένουν μετά την άρση της αβεβαιότητας που προκάλεσε η καθυστέρηση της συμφωνίας με τους δανειστές για την αξιολόγηση, να ξαναφυσήξει.

Γενικά πάντως στην πλειοψηφία τους οι ειδικοί της αγοράς και οι κτηματομεσίτες είναι επιφυλακτικοί για το 2017, παρότι είχαν εμφανιστεί κάποια σημάδια ότι κάτι πάει να κινηθεί.

Ομως, η καθυστέρηση της συμφωνίας για την αξιολόγηση που έσπειρε την αβεβαιότητα, σε συνδυασμό με το νέο κύμα 25.000 περίπου πλειστηριασμών από τις τράπεζες, θα πιέσουν πτωτικά τις τιμές. Και αυτό θα μπορούσε να αντισταθμιστεί, λένε οι αναλυτές, μόνο αν υπογραφεί γρήγορα η αξιολόγηση και υπάρξει μία θεαματική βελτίωση του κλίματος.

Πιο συγκεκριμένα, παρότι το 2016 έκλεισε με μείωση που ποσοστιαία υπολογίζεται ότι δεν ξεπέρασε το 2,8%, σαφώς καλύτερα έναντι των αρνητικών ρεκόρ της προηγούμενης τριετίας (-5,1%, -7,5% και -10,9% για το 2015, το 2014 και το 2013 αντίστοιχα), τόσο οι αναλυτές των τραπεζών όσο και οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι οι ελαφρά πτωτικές –αλλά και σταθεροποιητικές σε ορισμένες περιπτώσεις– τάσεις στις τιμές θα συνεχιστούν και τα επόμενα τρίμηνα.

Κι αυτό γιατί εκτός από το τεράστιο στοκ των ακινήτων για τα οποία δεν υπάρχει το παραμικρό ενδιαφέρον (μόνο στον τομέα της κατοικίας υπάρχουν πάνω από 250.000 απούλητα σπίτια, πολλά εκ των οποίων δεν έχουν ποτέ κατοικηθεί, αν και κτίστηκαν την περίοδο 2007-09), βασικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών εφέτος θα έχει και το νέο πλαίσιο διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων, αφού οι τράπεζες έχουν προγραμματίσει να εντατικοποιήσουν τα προγράμματα των πλειστηριασμών.

Ο αριθμός των ακινήτων που βγαίνουν στο σφυρί ήδη αυξάνεται ενώ έχει αποφασιστεί να εκποιηθούν μέσω πλειστηριασμών και 25.000 περίπου πολυτελή ακίνητα, διαμερίσματα, βίλες και εξοχικά, που είναι δηλωμένα ως πρώτη κατοικία και ανήκουν σε «πτωχευμένους» επιχειρηματίες και εφοπλιστές, τους λεγόμενους και “στρατηγικούς κακοπληρωτές”.

Σήμερα οι τράπεζες διαθέτουν περίπου 200.000 ακίνητα μέσω των δανείων που έχουν καταστεί μη εξυπηρετούμενα.

Το συμπέρασμα από την πορεία της κτηματαγοράς κατά το πρώτο τρίμηνο του χρόνου είναι πως η εικόνα είναι κακή. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι δεν πρόκειται να υπάρξουν θετικές εξελίξεις το επόμενο διάστημα και θα συνεχιστεί η μείωση των τιμών εξαιτίας της παντελούς έλλειψης ενδιαφέροντος για τις 200 χιλιάδες περίπου παλαιά και νέα διαμερίσματα που βρίσκονται στα αζήτητα, παρά το γεγονός ότι οι τιμές είναι εξαιρετικά ελκυστικές.

Μια έρευνα στην αγορά ακινήτων επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχει «πάτος» σε ό,τι αφορά τις τιμές. Διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας έφτασαν πλέον να πωλούνται ακόμη και σε τιμές κάτω από 4.000 ευρώ, όσο ένα μεταχειρισμένο αυτοκίνητο δεκαετίας. Υπάρχουν δεκάδες σπίτια που πωλούνται από 4.000 έως 10.000 ευρώ ενώ στη συντριπτική πλειοψηφία τους τα μεταχειρισμένα ακίνητα, ενός και δύο δωματίων, δηλαδή επιφάνειας από 20 έως 55 τ.μ. πωλούνται κάτω από 30.000 ευρώ.

Ακόμη και στα ακριβά προάστια υπάρχουν πλέον διαμερίσματα που προσφέρονται σε τιμές που κανείς δεν μπορούσε να φανταστεί πριν από 8 χρόνια. Χαρακτηριστικό παράδειγμα σπιτιού στην περιοχή του Χαλανδρίου το οποίο είναι 110 τ.μ. και πωλείται 140.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 1.200 ευρώ/τ.μ. όταν το 2007 ξεπερνούσε τα 3.000 ευρώ/τ.μ.

Επίσης, στην περιοχή της Παλλήνης πουλήθηκε πρόσφατα σπίτι 250 τ.μ. μόλις 130 χιλιάδες ευρώ και χρειάστηκαν άλλα 70.000 για να ολοκληρωθούν οι εργασίες και να φτιαχτεί ένα… παλατάκι σε τιμή… 800 ευρώ/τ.μ. Στην ίδια περιοχή πριν την κρίση οι τιμές έφταναν τα 2.500 ευρώ/τ.μ., ωστόσο, όπως και σε όλη την πρωτεύουσα υπάρχουν χιλιάδες απούλητα σπίτια και γιαπιά που δίνονται όσο -όσο.

Φόβους για νέο κύκλο κατάρρευσης της κτηματαγοράς εξαιτίας των «κόκκινων» δανείων, εκφράζουν παράγοντες του κλάδου. Εκτιμούν δηλαδή ότι η πίεση των τραπεζών στους δανειολήπτες να πληρώσουν τα χρέη τους θα οδηγήσει σε μαζικές πωλήσεις ακινήτων σε χαμηλές τιμές. Αν μάλιστα μπουν στο παιχνίδι και τα funds τότε υπάρχουν εκτιμήσεις ότι θα πιεστούν περαιτέρω και οι τιμές στο σύνολο της αγοράς. «Αν χιλιάδες απελπισμένοι ιδιοκτήτες πουλήσουν προκειμένου να γλιτώσουν από τα… κοράκια, θα πουλήσουν σε πολύ χαμηλές τιμές. Πιέζουν έτσι και τις αξίες των ακινήτων στην ίδια περιοχή», τονίζει κτηματομεσίτης που έχει καταγράψει τη μεγάλη υποχώρηση στις τιμές.

Η υπόθεση των «κόκκινων» δανείων αναμένεται να ανατρέψει πλήρως την αγορά, όχι μόνο στις κατοικίες αλλά και στα επαγγελματικά ακίνητα που διαθέτουν υπερχρεωμένες εταιρείες. Αν βγουν στο σφυρί περιουσίες επιχειρήσεων τότε θα υπάρξει γενική υποχώρηση των τιμών σε όλους τους κλάδους εξαιτίας της υπερπροσφοράς.

Πάντως, σε ολόκληρη τη χώρα διαμορφώνεται ένας νέος χάρτης τιμών που περιλαμβάνει ευκαιρίες για όλα τα βαλάντια.

Ενδεικτικό είναι πως στην ίδια περιοχή το εύρος των τιμών είναι μεγάλο και έτσι υπάρχουν πολλές επιλογές για όλους. Για παράδειγμα σε περιοχές της Αττικής όπως η Νέα Σμύρνη και η Καλλιθέα οι τιμές διαμορφώνονται από 400 ως 800 ευρώ για παλιότερα ακίνητα και φτάνουν ως τα 1.000 με 1.500 το τετραγωνικό για τα πιο νέα.

Το ίδιο ισχύει και σε περιοχές όπως τα Πετράλωνα με τιμές από 630 μέχρι 850 ευρώ/τετραγωνικό, στους Αμπελόκηπους από 420 ως 750 ευρώ/τετραγωνικό, στα Ιλίσια από 700 ως 1.000 ευρώ/ τετραγωνικό.

Μεγάλο είναι το εύρος των τιμών και σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και το Ελληνικό όπου ξεκινούν από τα 1.800 ευρώ και φτάνουν ως τα 2.500 ευρώ/τετραγωνικό για τα παλιότερα και φτάνουν από 3.400 ως 5.300 για τα νεώτερα, αλλά και σε περιοχές όπως η Αγία Παρασκευή, το Χαλάνδρι και ο Χολαργός με τιμές από 800 ως 1.250 για τα πιο παλιά ακίνητα και από 2.000 ως 2.600 ευρώ/τετραγωνικό για τα πιο νέα.

Στην Θεσσαλονίκη οι τιμές των παλιότερων ακινήτων ξεκινούν από 300 και φτάνουν ως τα 800 ευρώ/τετραγωνικό, ενώ των νεώτερων ακινήτων οι τιμές ξεκινούν από τα 700 και φτάνουν ως τα 1.300 ευρώ το τετραγωνικό.

Για να ολοκληρωθεί η εικόνα της κατάστασης που επικρατεί στην κτηματαγορά θα αναφέρουμε ότι η συνολική πτώση των τιμών πώλησης κατοικιών από το 2008 έως το τρίτο τρίμηνο του 2016 φτάνει στο 43,5% σε Αθήνα και 45% στην Θεσσαλονίκη. Σε σε παλιές οικοδομές υπάρχει περαιτέρω πτώση, ενώ η πραγματική μείωση μπορεί σε ορισμένες περιοχές να ξεπερνά ακόμα και το 70%.

Ειδικότερα, με βάση και την εικόνα από το τρίτο τρίμηνο τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι το 2016 ολοκληρώθηκε με πτώση της τάξεως του 2,8% που είναι και η μικρότερη από το 2010 και μετά. Το 2015, οι τιμές είχαν μειωθεί κατά 5,1% και το 2014 κατά 7,5%.

Στοιχεία από την ΕΛΣΤΑΤ

Από τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ προκύπτει ότι πέρυσι στην Αττική, σημειώθηκε μικρή πτώση 0,6% στα μεταχειρισμένα, ενώ καταγράφηκε αύξηση 2,2% στα νέα.

Στην Θεσσαλονίκη, ακολούθως, η μείωση ανήλθε στο 3,2% στα μεταχειρισμένα ακίνητα και στο 4,8% στα νέα.

Στο υπόλοιπο της χώρας, παρατηρήθηκε άνοδος 3,3% στην τιμή των μεταχειρισμένων και αύξηση 1,1% στην τιμή των νέων.

Αναλυτικά τα στοιχεία της RE/MAX Σε όλη τη χώρα, περίπου το 85% των πωληθέντων ακινήτων ήταν κατοικίες, ενώ τα οικόπεδα καθώς και τα επαγγελματικά ακίνητα είχαν μικρά μερίδια (ποσοστό 6% & 9% αντίστοιχα).

Στην Αττική, το 78% των πωληθέντων ακινήτων ήταν κατοικίες. Τα οικόπεδα-αγροτεμάχια έφθασαν μόλις στο 4%, ενώ η συμμετοχή των επαγγελματικών ακινήτων ανήλθε στο 18% επί του συνόλου των πωληθέντων ακινήτων.

Στην Θεσσαλονίκη, οι αγοραπωλησίες επικεντρώθηκαν σχεδόν αποκλειστικά (96%) στις κατοικίες και το υπόλοιπο 4% σε επαγγελματικά ακίνητα. Συνεχίζοντας την τάση των προηγουμένων ετών, πανελλαδικά προτιμήθηκαν παλαιές κατοικίες (άνω της πενταετίας) σε ποσοστό 92%, έναντι των νεόδμητων & νέων (μέχρι πενταετίας) που κατάφεραν να συγκεντρώσουν μόλις το 8%. Έντονο ήταν το ενδιαφέρον για κατοικίες 6 έως 15 ετών (29% του συνόλου), ενώ κυρίαρχη τέλος στις προτιμήσεις των αγοραστών αναδείχθηκε η κατηγορία των παλαιών άνω των 30 ετών (40%).

Στην Αττική, πάνω από 1 στα 2 ακίνητα (58%) ήταν παλαιά (άνω 25ετίας). Τα νεόδμητα μαζί με τα νέα (έως 5ετίας), συγκέντρωσαν μόνο το 4% των προτιμήσεων, ενώ αυτά με ηλικία 6 έως 15 ετών συγκέντρωσαν περίπου το 1/5 των προτιμήσεων (18%). Για την ενδιάμεση κατηγορία ακινήτων ηλικίας 16 έως 25 ετών, το ποσοστό προτίμησης ανήλθε επίσης στο 20%, δηλαδή 1 στα 5.

Στην Θεσσαλονίκη, στην κορυφή των προτιμήσεων βρίσκονται οι κατοικίες άνω της 25ετίας με ποσοστό 52%, δηλαδή οι μισές από τις κατοικίες που συναλλάσσονται ενώ 1 στα 6 ήταν έως 10ετίας (16%) και το υπόλοιπο ποσοστό 32% αφορούσε ακίνητα 10 έως 25 ετών.

Στην Αττική, προτιμήθηκαν από τους μισούς περίπου αγοραστές (46%) οι μεσαίες κατοικίες (δηλαδή εμβαδού 71-110τ.μ.), οι μικρές κατοικίες (1-50τ.μ. και 50-70τ.μ.) από το ένα τρίτο περίπου (29%), ενώ όλες σχεδόν οι υπόλοιπες κατηγορίες κινήθηκαν κάτω από το 10%.

Στην Θεσσαλονίκη, η κατηγορία με τη μεγαλύτερη απήχηση, ήταν από 71-90τ.μ. που την προτίμησαν σχεδόν 3 στους 10 αγοραστές, με δεύτερη επιλογή (17%) τα διαμερίσματα 51-70τ.μ. ενώ ένα ποσοστό 17% στράφηκε σε μεγάλες κατοικίες άνω των 150τ.μ.