Χρηστικές συμβουλές για την κτηματογράφηση και το κτηματολόγιο προς τους πολίτες προκειμένου να εξασφαλίσουν τα δικαιώματά τους απευθύνει ο γνωστός Ναυπάκτιος δικηγόρος μέσω του Nafpaktianews Χρήστος Σιαμαντάς.Ειδικότερα,αναφέρει:
Έχει μπει πλέον στην ζωή μας το Κτηματολόγιο. Για τρεις μήνες (λήξη 12.03.2019)-έξι μήνες για τους κατοίκους του εξωτερικού (λήξη 10.06.2019)- από 10.12.2018 ,βάσει της 42/9/28.11.2018 απόφασης του νπδδ «ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ»- θα κληθούμε να δηλώσουμε τα δικαιώματά μας σε ακίνητα (οποιαδήποτε δικαιώματα που σχετίζονται με την ακίνητη ιδιοκτησία ), για να καταγραφούν μετά την επεξεργασία τους και τις αναρτήσεις, στα Κτηματολογικά Βιβλία ,όταν θα αρχίσει να λειτουργεί το Κτηματολογικό Γραφείο στην περιοχή μας. Αυτές οι πρώτες εγγραφές αργότερα ,(μετά την κτηματογράφηση-καταγραφή δηλαδή δικαιωμάτων και ακινήτων που διαρκεί περίπου 4 χρόνια- καθώς και την παρέλευση προθεσμίας 7ετών) θα γίνουν οριστικές ,που σημαίνει ότι κατοχυρώνεται , «κατ’ αμάχητο τεκμήριο», το δικαίωμα που έχει εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο , στο αντίστοιχο κτηματολογικό βιβλίο ,υπέρ του αναφερόμενου σ’αυτό δικαιούχου.
Για τα σχετικά με την κτηματογράφηση και το κτηματολόγιο έγινε ημερίδα στη Ναύπακτο (Παπαχαραλάμπειο αίθουσα) τις 26.11.2018 από την Κοινοπραξία που ανέλαβε την κτηματογραφική διαδικασία στην περιοχή μας .
Από 28.01.2019 θα λειτουργήσει Γραφείο Κτηματογράφησης (που είναι διαφορετικό από το Κτηματολογικό Γραφείο) στη Ναύπακτο ,στην οδό Θέρμου (κτίριο Σταθάτου) και θα εξυπηρετεί τους ενδιαφερόμενους καθημερινά 8:00-16:00, ενώ την Τετάρτη θα παραμένει ανοιχτό έως τις 8 το βράδυ.
Με το παρόν κείμενό μου ,ελπίζοντας να βοηθήσω, θα προσπαθήσω και εγώ ,όσο μπορώ πιο απλά και συνοπτικά , να παρουσιάσω τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσει ο πολίτης για να καταχωρισθούν τα «εγγραπτέα δικαιώματά» του στους κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα -και στη συνέχεια στα κτηματολογικά βιβλία. (Δεν είναι δυνατόν στις αράδες που ακολουθούν να θιγούν και να εξαντληθούν στο σύνολό τους όλα τα θέματα που σχετίζονται με την κτηματογράφηση και το Κτηματολόγιο. Αναφέρονται, σε γενικές γραμμές, τα κύρια ).
Οι ενέργειες του δικαιούχου πολίτη στις τρεις φάσεις ,που αφορούν το στάδιο της κτηματογράφησης (και όχι το επόμενο που είναι η λειτουργία του Κτηματολογίου) είναι οι εξής:
- ΦΑΣΗ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΕΩΝ: Αφορά την προκαταρκτική περίοδο της συλλογής στοιχείων από το αρμόδιο συνεργείο κτηματογράφησης στο πιο πάνω 3μήνο (ή 6μηνο) -χωρίς να αποκλείεται και η περίπτωση παράτασης της προθεσμίας ,όπως συνήθως γίνεται (αλλά καλύτερα μέσα στην προθεσμία η ενέργεια αυτή, «κάλλιο γαϊδουρόδενε παρά γαϊδουρογύρευε»)-.
‘Ετσι πρέπει να πάμε (γίνεται και ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα www.ktimatologio.gr ,όπως και με συστημένη επιστολή ΕΛΤΑ ή curier αποστολή της δήλωσης με τα δικαιολογητικά, που δεν θα συνιστούσα ,γιατί «δια ζώσης» μπορεί να ζητήσεις πληροφορίες από τους αρμόδιους και να προλάβεις σφάλματα και παραλείψεις) μέσα στην παραπάνω προθεσμία στο Γραφείο Κτηματογράφησης αυτοπροσώπως ή με πληρεξούσιο (εφοδιασμένο με απλή εξουσιοδότηση για την κατάθεση -χωρίς βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής-) τα εξής έγγραφα:
α) Την έντυπη δήλωση (συμπληρωμένη με κεφαλαία γράμματα) που την εξασφαλίζεις από το γραφείο κτηματογράφησης ή το ΚΕΠ της περιοχής .Η δήλωση αφορά το «εγγραπτέο δικαίωμα» και τον τρόπο κτήσης του. (Προσοχή η συμπλήρωση να γίνει βάσει των σχετικών οδηγιών). Αν είναι περισσότερα ακίνητα εφοδιάζεσαι με τον αντίστοιχο αριθμό δηλώσεων. Όταν λέμε ακίνητα εννοούμε το έδαφος και ό,τι είναι στερεωμένο σταθερά σ’αυτό .Δηλαδή κτίρια, οικόπεδα – εντός ή εκτός οικισμού- ή χωράφια σε αγροτικές περιοχές και γενικότερα κάθε ακίνητο περιουσιακό στοιχείο .
β) Τα συμβόλαιά μας . Σε περίπτωση που έχουμε ένα ακίνητο με έκτακτη χρησικτησία (δηλαδή όταν γίνεται κάποιος κύριος (ιδιοκτήτης) ενός ακινήτου με το να το εξουσιάζει σαν ιδιοκτήτης πάνω από μία 20ετία) τότε ο δικαιούχος προσκομίζει αποδεικτικά στοιχεία της ιδιοκτησίας του ,όπως τυχόν δικαστικές αποφάσεις, λογαριασμούς οργανισμών κοινής ωφέλειας στο όνομά του (νερού ,ΔΕΗ κ.λ.π.),αποδείξεις πληρωμής εργασιών (π.χ περίφραξης) , ή ακόμη και απλές ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων στον Ειρηνοδίκη για το δικαίωμά του κ.α.
γ) Τα πιστοποιητικά μεταγραφής τους ,αν και δεν είναι υποχρεωτικά κατά το Νόμο (αρθ. 2 παρ. 3 (περιπτ.γ) Ν. 2308/1995) ,ωστόσο διευκολύνουμε τα πράγματα. Καλό είναι να γνωρίζουμε τουλάχιστον τον τόμο ,αριθμό και φύλλο μεταγραφής, στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου και αργότερα πάμε το σχετικό πιστοποιητικό .
δ) Την ταυτότητά μας (απλό φωτοαντίγραφο).
ε) Στοιχεία από τα οποία προκύπτει ο Α.Φ.Μ. ,όπως εκκαθαριστικό φόρου ή Ε9 κ.λ.π.
Τα πιο πάνω στοιχεία ,β και γ, αν δεν τα έχεις ,τα εξασφαλίζεις από το Υποθηκοφυλακείο (που θα έχει μεταβατική λειτουργία ως Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι να γίνουν οριστικές οι εγγραφές ).
δ)Τα τοπογραφικά διαγράμματα ,αν διαθέτεις, για να βοηθήσεις τον εντοπισμό και για τα περιγραφικά του στοιχεία του ακινήτου από τους αρμόδιους υπαλλήλους. Υποχρεωτική είναι η προσκόμιση των τοπογραφικών διαγραμμάτων εφόσον αναφέρονται ή προσαρτώνται στα συμβόλαια, έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, καθώς και όταν επικαλείσαι σαν τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία (εν πάση περιπτώσει στην τελευταία περίπτωση αρκεί και ο εντοπισμός του στον ψηφιακό χάρτη ,στην ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου) . Αν όμως πρόκειται για ακίνητο σε δομημένη περιοχή και δεν υπάρχει τοπογραφικό για τον εντοπισμό του είναι αρκετή η ενημέρωση για την οδό και τον αριθμό του. Κατά τη γνώμη μου το τοπογραφικό διάγραμμα είναι το Α και το Ω στην κτηματογράφηση και πρέπει να προσέξουμε αυτό το στοιχείο να είναι όσο το δυνατόν μεγάλης ακρίβειας, για την αποφυγή αργότερα της χρονοβόρας-ψυχοφθόρας- και πολυέξοδης διαδικασίας της διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων ,καθώς και των κινδύνων που αυτή κρύβει .
Να σημειωθεί τέλος ότι όλα τα πιο πάνω έγγραφα προσκομίζονται σε απλά (φωτο)αντίγραφα ,χωρίς αν είναι υποχρεωτική η βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής. Η πληρότητα και η ορθότητα των στοιχείων του φακέλου μας βοηθά στην ολοκληρωμένη και χωρίς προβλήματα καταγραφή των περιουσιακών μας δικαιωμάτων.
Με την κατάθεση του φακέλου με τα προαναφερόμενα έγγραφά μας παίρνουμε αποδεικτικό υποβολής της δήλωσης.
Εάν δεν δηλωθούν τα δικαιώματα στα ακίνητα ,στην σχετική προθεσμία, τότε όχι μόνον δεν μπορούν να γίνουν συμβάσεις (μεταβιβάσεις κ.λ.π) γι’ αυτά, όχι μόνον δεν μπορούν να εκδοθούν άδειες οικοδομής ,αλλά και μπορεί να περάσουν στην ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου με τον χαρακτηρισμό ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» (όχι βέβαια τόσο εύκολα ,αφού υπάρχουν ένδικα βοηθήματα για τον ιδιοκτήτη).
Επειδή όλη η διαδικασία της κτηματογράφησης απαιτεί δαπάνες, να γνωρίζουμε ότι θα πληρώσουμε με την κατάθεση της δήλωσης και των δικαιολογητικών μας (αλλιώς δεν παραλαμβάνονται) 35 ευρώ ,ως πάγιο τέλος, ανά κτηματογραφούμενο δικαίωμα (όχι ακίνητο) και σε αγροτικές περιοχές 35 ευρώ για δύο δικαιώματα μόνον και ας είναι περισσότερα τα δηλούμενα. Όταν τελειώσει η κτηματογράφηση (με απόφαση του ΥΠΕΚΑ) οι κύριοι και οι επικαρπωτές των ακινήτων για τα οποία έκαναν ένσταση ή αίτηση διόρθωσης- και επήλθε αναμόρφωση των κτηματολογικών πινάκων – πληρώνουν και ένα αναλογικό τέλος 1/οο ,πέραν των 20.000 ευρώ ,στην αντικειμενική αξία κάθε ακινήτου (με πλαφόν τα 900 ευρώ).
Πως γίνεται η πληρωμή του παγίου τέλους και η κατάθεση της δήλωσης με τα δικαιολογητικά αναλυτικότερα:
Πηγαίνει λοιπόν ο ίδιος ο δικαιούχος (ή ο πληρεξούσιος ) με την δήλωση στο Γραφείο Κτηματογράφησης. Υπολογίζεται το τέλος από τον αρμόδιο υπάλληλο ,πληρώνεται στην Τράπεζα και με το παραστατικό καταβολής επανέρχεται στο ίδιο γραφείο ,καταθέτοντας και τα σχετικά δικαιολογητικά ,ενώ παίρνει στο τέλος το αποδεικτικό υποβολής της δήλωσης.
Υπάρχει η πρόβλεψη να κληθεί ο δηλώσας από το Γραφείο Κτηματογράφησης να δώσει εξηγήσεις σε περίπτωση που υπάρχουν ελλιπή στοιχεία από τα φάκελό του, που δεν βοηθούν στον εντοπισμό της θέσης και των ορίων του ακινήτου.
Αν χαθεί η πιο πάνω 3μηνη (ή 6μηνη) προθεσμία ,μπορεί να υποβληθεί και τότε η δήλωση εκπρόθεσμα με τα σχετικά δικαιολογητικά ,κατά την διάρκεια της κτηματογράφησης μέχρι την ημερομηνία που θα έχει οριστεί με απόφαση του ΥΠΕΚΑ ,ακόμη και κατά την ανάρτηση. Πληρώνεται όμως ,εκτός του πιο πάνω παγίου τέλους και ένα πρόστιμο (από 70 -250 ευρώ ανά ακίνητο) ,σε μεταγενέστερο χρόνο από την υποβολή της δήλωσης. Σημειωτέον ότι σε περίπτωση εκπρόθεσμης δήλωσης, έως την ανάρτηση, αν ο δηλών επικαλείται έκτακτη χρησικτησία ,ως τρόπο κτήσης της κυριότητάς του, η δήλωσή του επιδίδεται και στο Ελληνικό Δημόσιο.
Σε περίπτωση πώλησης ενός ακινήτου μετά την δήλωσή του στο Γραφείο Κτηματογράφησης, γίνεται νέα δήλωση από τον ιδιοκτήτη σε ένα μήνα από την μεταβίβαση(αν έχει ήδη παρέλθει η 3μηνη προθεσμία).
Δηλώνεται και το κληρονομούμενο δικαίωμα ,χωρίς να έχει γίνει ακόμη αποδοχή της κληρονομιάς, προσκομίζοντας όμως κάποια έγγραφα οι κληρονόμοι.
2.ΦΑΣΗ ΑΝΑΡΤΗΣΗΣ:
Αφού συγκεντρωθούν τα στοιχεία των ακινήτων τότε το συνεργείο νομικών και τοπογράφων τα επεξεργάζεται και καταρτίζονται οι προσωρινοί κτηματολογικοί πίνακες και διαγράμματα με τα ακίνητα και τα δικαιώματα των δικαιούχων ,των οποίων γίνεται ανάρτηση στο Γραφείο Κτηματογράφησης για δύο μήνες και στην ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου ,αποκτώντας τότε και τον μοναδικό κωδικό τους αριθμό (Κ.Α.Ε.Κ). Ενημέρωση για την ανάρτηση γίνεται σε μία εφημερίδα πανελλήνιας κυκλοφορίας και σε δύο εφημερίδες του νομού (Π.Ε) ή της περιφέρειας (ανάρτησή της γίνεται και στο δημοτικό κατάστημα) .
Σπεύδουμε λοιπόν ως ενδιαφερόμενοι να πληροφορηθούμε τα στοιχεία των ακινήτων που μας αφορούν. Επίσης προβλέπεται να αποσταλούν ταχυδρομικά, με τα στοιχεία του δικαιούχου, αποσπάσματα του κτηματολογικού πίνακα για κάθε δικαίωμά του και του κτηματολογικού διαγράμματος του ακινήτου που αφορούν ( 3 έντυπα : τα Α, Α1 και Α2). Αν δεν σταλούν και τα τρία να επικοινωνήσετε άμεσα με το Γραφείο Κτηματογράφησης ,διότι προφανώς υπάρχει πρόβλημα και χρειάζεται λύση.
- ΦΑΣΗ ΔΙΟΡΘΩΣΗΣ:
Αυτό είναι κρίσιμο στάδιο. Με βάση την διορθωτική διαδικασία που θα ακολουθηθεί, σε περίπτωση αναντιστοιχιών και σφαλμάτων, αναμορφώνονται οι κτηματολογικοί πίνακες και τα διαγράμματα . Τότε γίνεται νέα ανάρτηση των αναμορφωμένων πλέον αυτών στοιχείων στην ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου και μπορεί ακόμη να γίνει ταχυδρομική αποστολή τους στους δικαιούχους. Στη συνέχεια, μετά την περάτωση της κτηματογράφησης ,όταν θα πρωτολειτουργήσει το Κτηματολόγιο στην περιοχή μας, θα πραγματοποιηθούν οι πρώτες εγγραφές στα Κτηματολογικά του Βιβλία με βάση το αναμορφωμένο πλέον υλικό των κτηματολογικών στοιχείων .
Αν διαπιστώσει λοιπόν ο ενδιαφερόμενος ,κατά το στάδιο ανάρτησης, λάθη στα προσωπικά στοιχεία του δικαιούχου , το δικαίωμά του ,το ακίνητο που τον αφορά, προκύπτουν τα εξής ενδεχόμενα:
Αν το σφάλμα είναι «πρόδηλο» (έτσι χαρακτηρίζεται) διορθώνεται από τον Προϊστάμενο του Γραφείου Κτηματογράφησης ,μετά από απρόθεσμη αίτηση διόρθωσης του έχοντα έννομο συμφέρον προς το γραφείο αυτό (υπάρχει σχετικό έντυπο κοινό με την ένσταση) ,συνυποβάλλοντας και τα έγγραφα που την θεμελιώνουν . Τέτοια λάθη είναι από αβλεψία ή παραδρομή και αφορούν τα στοιχεία ταυτότητας του δικαιούχου, το δικαίωμα και τον τρόπο κτήσης του.
Σε κάθε άλλη περίπτωση ανακρίβειας των κτηματολογικών στοιχείων (πίνακα-διάγραμμα) η αίτηση διόρθωσης πρέπει να υποβληθεί σε προθεσμία δύο μηνών ( τεσσάρων γα τους κατοίκους της αλλοδαπής) από την ημερομηνία που θα οριστεί από τον ΟΚΧΕ (Οργανισμό Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος).
Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (θέση ,όρια σχήμα ,εμβαδόν) εφόσον είναι σε κάποια πλαίσια από το Νόμο, ή δεν επηρεάζει δικαιώματα γειτόνων -ή αν ναι, συγκατατίθενται αυτοί-, γίνεται από τον Προϊστάμενο του Γραφείου Κτηματογράφησης .
Σε σοβαρές περιπτώσεις διαφορών στους αναρτημένους πίνακες και τα διαγράμματα, όπως σε αντικατάσταση (εκτοπισμό) άλλου αναγραφόμενου δικαιούχου ή σε αναγραφή διαφορετικών γεωμετρικών στοιχείων -π.χ στο εμβαδόν- (εφόσον δεν πρόκειται για κάτι που μπορεί να επιληφθεί ο Προϊστάμενος του Γραφείου Κτηματογράφησης) προβλέπεται και ένσταση (υπάρχει κοινό σχετικό έντυπο με την αίτηση διόρθωσης) σε τριμελή Επιτροπή Ενστάσεων ,της οποίας προϊσταται δικαστικός ,ζητώντας ο έχων έννομο συμφέρον την διόρθωση. Και για την ένσταση ,που κατατίθεται στο Γραφείο Κτηματογράφησης και παραπέμπεται στην Επιτροπή ,υπάρχει προθεσμία δύο μηνών. Στην συζήτηση της ένστασης (που είναι κατά κάποιο τρόπο σαν «δίκη»), κλητεύεται να παραστεί ο ενιστάμενος, ο οποίος ειδικά την περίπτωση που ζητά την αντικατάσταση άλλου αναγραφόμενου δικαιούχου, οπωσδήποτε πρέπει να γνωστοποιήσει ,από πριν με κάθε πρόσφορο τρόπο, την ένσταση στον θιγόμενο .
Για την αίτηση διόρθωσης και ένσταση ο αιτών-ενιστάμενος επιβαρύνεται και 5 ευρώ πάγιο τέλος.
Να επισημανθεί εδώ , λόγω της σπουδαιότητας του θέματος, για την περίοδο που θα λειτουργήσει το Κτηματολόγιο -με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης- ότι μπορεί να εμφανιστούν δύο σοβαρές «στρεβλώσεις» στις αρχικές εγγραφές των κτηματολογικών βιβλίων ,που αντιμετωπίζονται ως εξής:
Αν αναφανεί ανακριβής εγγραφή που υποκρύπτει αμφισβήτηση του δικαιώματος του δικαιούχου τότε αυτός έχει την δυνατότητα να προσφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο με αγωγή αναγνωριστική ή διεκδικητική κατά του αναγραφόμενου στα κτηματολογικά στοιχεία .Η προθεσμία στην τελευταία περίπτωση είναι επταετής και αρχίζει από την δημοσίευση της απόφασης του ΥΠΕΚΑ στην εφημερίδα της Κυβέρνησης για λειτουργία του Κτηματολογίου στην περιοχή.
Μνεία πρέπει να γίνει και στην περίπτωση που χαρακτηριστεί το ακίνητο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Εν προκειμένω ανοίγονται τρεις δρόμοι εναλλακτικά για τον πραγματικό δικαιούχο: Αυτός για εξωδικαστική διόρθωση από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου (εφόσον γενικά συναινεί το Δημόσιο) , ο άλλος να προσφύγει στον Κτηματολογικό δικαστή με αίτηση διόρθωσης και ο τρίτος να ασκήσει κατά του Ελληνικού Δημοσίου (που θα θεωρηθεί κύριος) αγωγή αναγνωριστική ή διεκδικητική.
Εν κατακλείδι να τεθεί υπόψη ότι στα πλαίσια της κτηματογράφησης το Υποθηκοφυλακείο θα λειτουργεί ως τέτοιο. Στη συνέχεια με την ολοκλήρωση της διαδικασίας αυτής θα λειτουργεί ως μεταβατικό Κτηματολογικό Γραφείο .Με την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία έχουμε πλέον καθαρή λειτουργία του οριστικού πλέον Κτηματολογικού Γραφείου. Τα πιστοποιητικά κ.λ.π. θα εκδίδονται κανονικά από το Υποθηκοφυλακείο με την πιο πάνω μεταβατική του μορφή και στη συνέχεια από το Κτηματολογικό Γραφείο.
Συμπερασματικά ας προσέξουμε λοιπόν ,κατά την κτηματογράφηση, τα εξής:
α) Την προθεσμία για την συλλογή των δηλώσεων και να είναι πλήρης και ορθός ο σχετικός φάκελός μας .
(Κατά τη γνώμη μου η βοήθεια νομικού είναι απαραίτητη -πηγαίνοντας στον ίδιο με το πιο πρόσφατο Ε9 στα χέρια -για αποφυγή ταλαιπωριών και εξόδων στο μέλλον ,λόγω τυχόν λαθών και ατελειών από κάποιον που θα συντάξει την δήλωση και θα καταρτίσει τον σχετικό φάκελο , δίχως να διαθέτει τις απαραίτητες νομικές γνώσεις).
β) Να έχουμε το νου μας για το πότε θα γίνει η ανάρτηση στο Γραφείο Κτηματογράφησης.
γ) Και σε περίπτωση λάθους ή ανακρίβειας ,ως προς τα στοιχεία που αφορούν την περίπτωσή μας, καλό είναι να καταφύγουμε ,αμέσως μετά την ανάρτηση (και μέσα στην προθεσμία φυσικά του 2μήνου) ,στον δικηγόρο μας προκειμένου να πράξει τα επιβαλλόμενα προς αποκατάσταση της πραγματικής εικόνας για τα δικαιώματα και τα ακίνητά μας.
Κατά τα άλλα ,καλή δύναμη…
Ναύπακτος 10.01.2019
Χρήστος Ι.Σιαμαντάς
δικηγόρος
Αθηνών 29, Ναύπακτος
Τηλ. 26340-27339
